Amortização de parcelas: entenda o que é

Amortização de parcelas: entenda o que é

Para muitos brasileiros, a maneira mais viável de transformar em realidade o sonho da casa própria é contratar um financiamento imobiliário. Entretanto, essa modalidade de crédito envolve regras que podem trazer algumas dúvidas, sendo a amortização de parcelas uma das principais.

De maneira geral, esse é um aspecto importante quando se fala em compras, mas principalmente nos casos de crédito imobiliário. Quem pega dinheiro emprestado para comprar apartamento ou casa assume o compromisso de pagar o valor principal mais os juros em um determinado período de tempo previamente acordado.

Assim, ao fazer o contrato de financiamento, geralmente o comprador tem a possibilidade de escolher como será feito o pagamento das prestações. Portanto, é essencial saber como tomar essa decisão, uma vez que ela influenciará a forma como essa dívida será paga.

Para descobrir como é feita a amortização de parcelas, confira todas as informações que reunimos neste post! Vamos começar?

O que engloba a parcela de um financiamento?

Para compreender melhor como funciona a amortização da dívida, o primeiro passo é entender o que engloba as parcelas de um financiamento imobiliário. Por se tratar de uma dívida de longo prazo, é muito importante entender o que se está pagando em cada prestação. Assim, torna-se mais fácil comparar ofertas e encontrar estratégias para quitar mais rapidamente esse débito.

Basicamente, a parcela dessa modalidade de crédito é constituída de 4 partes: amortização da dívida, juros, seguro e taxas operacionais.

A primeira fração é a amortização da dívida. Por meio dela, você devolverá ao banco parte do dinheiro que foi emprestado e, consequentemente, baixará o seu saldo devedor — que nada mais é que o débito ainda existente com a instituição financeira.

Para que o empréstimo possa ser vantajoso, o banco deverá cobrar uma taxa por conceder esse crédito. Essa tarifa é denominada de juros e é um dos principais fatores que influenciam nos custos finais de um financiamento imobiliário.

Por ser uma operação que envolve diversos riscos — tanto para quem contrata o financiamento quanto para quem cede os recursos —, as instituições financeiras exigem um seguro. Por meio dele, caso algum infortúnio aconteça ao devedor, a apólice cobre o saldo remanescente.

Como as operadoras de crédito têm gastos para administrar esse serviço, na prestação são cobradas algumas taxas para quitar os custos operacionais. Ao comparar as diversas ofertas de crédito, é importante que o comprador fique atento a essa alíquota, pois é justamente nela que existem grandes diferenças entre as instituições financeiras.

Quais são os tipos de amortização existentes?

Atualmente, existem no Brasil três tipos de financiamento imobiliário, com diferentes sistemas de amortizações. Eles são: Sistema Price, Sistema SAC e Sistema Sacre.

Sistema de Amortização Constante (SAC)

Existem diferentes formas de se amortizar dívidas. Uma delas é o Sistema de Amortização Constante (SAC). Como o próprio nome sugere, nesse caso, a quantia a ser diminuída do total do financiamento é fixa durante todos os meses. Já os juros pagos sobre a dívida caem de forma gradual, com o passar do tempo.

Consequentemente, a amortização de parcelas via SAC é caracterizada por prestações decrescentes, ou seja, que diminuem mês a mês. Para se ter uma ideia mais clara de como esse sistema funciona, tenha em mente que a prestação é formada por duas partes, uma fixa referente à dívida do empréstimo e outra variável, correspondente aos juros.

Por exemplo: uma amortização de R$ 500 mais juros de R$ 150 compõem uma parcela de R$ 650. Como no SAC os valores dos juros diminuem ao longo do tempo, as prestações caem de forma gradual. Nesse exemplo dado, é como se a cada mês você abatesse ou amortizasse R$ 500 do valor total do imóvel.

Sistema Francês ou Tabela Price

O Sistema Francês de Amortização ou Tabela Price é outro método utilizado pelas instituições financeiras nos cálculos das parcelas de financiamentos. Nesse sistema, o valor da prestação é igual durante todo o período de quitação do empréstimo. Lembra das duas partes que compõem o valor da parcela? Na Tabela Price, a parte da amortização da dívida aumenta a cada mês e a parte dos juros diminui.

Por exemplo: se em um mês a amortização fosse de R$ 500 e os juros R$ 150, no mês seguinte a amortização poderia aumentar para R$ 510 e os juros cairiam para R$ 140. Vale lembrar que os valores desses exemplos são meramente ilustrativos – o importante é notar que a soma da amortização com os juros resultarão numa parcela de mesmo valor em todos os meses do contrato.

No entanto, apesar de a principal característica desse sistema de amortização ser as parcelas fixas, isso não ocorre no Brasil. Já que a taxa de juros no país é pós-fixada — ou seja, a alíquota é corrigida anualmente —, ocorre um aumento das prestações com o passar do tempo.

Sistema SACRE

O SACRE (Sistema de Amortização Crescente) é o tipo de financiamento imobiliário mais popular em nosso país. Por abranger elementos do SAC e da Tabela Price, essa modalidade de empréstimo tem como principal característica o aumento do valor das parcelas até um ponto máximo. Depois desse pico, o montante a ser pago mensalmente diminui até a total liquidação da dívida.

Por meio desse sistema, assim como ocorre na Tabela Price, o valor a ser usado como amortização aumenta a cada parcela, resultando em uma diminuição mensal no montante a ser pago de juros. Assim, ao comparar os três tipos de financiamento, é o SACRE que tem os menores juros.

Qual tipo de amortização é mais vantajoso?

A escolha do tipo de amortização de parcelas mais adequado depende muito da situação financeira de quem faz o empréstimo para comprar o imóvel próprio. De modo geral, no SAC e SACRE, as parcelas iniciais são mais altas, o que pode comprometer o orçamento de quem tem outras dívidas além do financiamento.

Porém, ao final do contrato, o valor total pago em ambos tende a ser menor do que em outras formas de amortização. O SAC também é indicado para quem pensa em quitar o financiamento antes do prazo, já que os juros descontados diminuem bastante o valor total da dívida.

Quem opta pela Tabela Price paga prestações iguais durante todo o contrato, mas no final do financiamento pode ter que pagar um valor a mais do que no SAC, devido aos juros do período. Porém, se o orçamento da família está apertado, a amortização pela Tabela Price pode ser útil, pois os valores das parcelas tendem a ser menores do que as iniciais do SAC.

Quais as vantagens de amortizar as parcelas?

Ao contrário do que muitas pessoas pensam, contratar um financiamento imobiliário de 30 anos não significa ser necessariamente obrigado a passar todo esse período pagando prestações. Para baratear esse empréstimo, muitas pessoas utilizam como estratégia a amortização antecipada do débito.

Essa tática tem como objetivo adiantar o pagamento do saldo devedor. Dessa forma, diminui-se a dívida e o montante que será quitado em juros. Assim, o comprador poderá optar entre diminuir o número de parcelas ou o valor a ser pago mensalmente.

Outra grande vantagem da amortização antecipada de parcelas é que, ao reduzir o número de prestações, o comprador economizará mais, uma vez que deixará de pagar as taxas administrativas e de seguro das mensalidades quitadas.

É possível usar o FGTS na amortização de parcelas?

Caso você seja um trabalhador formal vinculado à CLT e tenha contratado um financiamento imobiliário regido pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou pelo Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), será possível utilizar o saldo de seu Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para amortizar o saldo devedor.

Para poder realizar esse saque, será necessário ficar atento às regras do uso do FGTS. Visto que esse recurso é utilizado para proteger o assalariado no caso de algum imprevisto, o Governo Federal estabelece diversas exigências para liberar o seu uso.

Contudo, caso você esteja apto do ponto de vista financeiro, o uso de seu Fundo de Garantia é um ótimo negócio. Como o dinheiro aplicado no FGTS tem um baixo rendimento — por volta de 3% ao ano —, é muito vantajoso utilizá-lo para quitar uma dívida com taxas de juros maiores que as dessa aplicação.

Quando a amortização de parcelas é viável?

Ao realizar a amortização de parcelas, a instituição financeira pode oferecer duas formas para que o restante do saldo devedor seja quitado: a diminuição do número de parcelas ou a redução do valor das prestações.

Contudo, para decidir qual das duas modalidades é a mais viável, será necessário avaliar como estão as suas condições financeiras. Caso você tenha dificuldade para manter o orçamento familiar equilibrado, recomenda-se reduzir o montante a ser pago mensalmente nas prestações.

Agora, se você está conseguindo manter as contas em dia com tranquilidade, a melhor escolha será diminuir o número de parcelas.

Em quais situações não é recomendada a amortização da dívida?

Apesar de parecer tentador diminuir o saldo devedor de um financiamento imobiliário, nem sempre essa é a melhor opção. Em alguns casos, é mais vantajoso aplicar esse recurso em um investimento. Por isso, antes de amortizar, é preciso comparar os juros do financiamento imobiliário com as taxas de retorno das aplicações.

Se os juros contratados no empréstimo forem maiores que os recebidos do investimento, a melhor solução será optar pela amortização da dívida. Porém, se a taxa de juros da aplicação for superior, a melhor escolha será investir esse capital e manter o pagamento das prestações da maneira atual.

De qualquer forma, entender a amortização de parcelas é um passo fundamental para quem decide realizar um financiamento imobiliário — uma vez que, entendendo como funciona essa modalidade de crédito, você conseguirá comparar melhor as instituições financeiras e descobrirá meios de economizar.

Por fim, vale lembrar que, para conseguir realizar o sonho de comprar apartamento ou casa e sair do aluguel, é necessário ter as suas finanças em ordem. Por isso, que tal ler um passo a passo para organizar a sua vida financeira? Até a próxima!

Faça seu cadastro e receba tudo por email!

Confira também

11 comentários em “Amortização de parcelas: entenda o que é”

  1. jorge disse:

    bacana mais tenho 50 anos sou funcionario público posso comprar

    1. Ana Paula disse:

      Jorge, tudo bem?

      Pode sim! Qual a sua cidade e bairro de interesse?

  2. luis disse:

    É. Eu financiei um ap com vcs e queria financiar sac e vcs e o banco me obrigaram a financiar price. Me mostrou uma simulação que a parcela sac comecava em 700 e no fim do contrato era 1000 quando questionei os valores a pessoa nao soube ou nao quis me explicar deixa assim a escolha pela price mais atrativa. Me sinto lesado por vcs e me arrependo de ter feito negocio com vcs.

    1. Ana Paula disse:

      Olá Luis, tudo bem? No SAC as parcelas iniciais são mais altas, o que pode comprometer o orçamento, se a pessoa tem outras dívidas além do financiamento. Já no Price você paga prestações iguais durante todo o contrato, se o orçamento da família está apertado, a amortização pela Tabela Price pode ser útil, pois os valores das parcelas tendem a ser menores do que as iniciais do SAC. Quem te atendeu talvez não soube explicar de forma simples, mas pode ser que a tabela Price foi usada de acordo com sua renda para que não comprometesse o orçamento da sua família.

  3. Adriano Silva disse:

    Eu tenho um financiamento pela Caixa e tenho atualmente uma economia de R$ 20.000,00, posso amortizar o meu financiamento?

    1. Ana Paula disse:

      Oi Adriano!

      Pode sim, mas é interessante avaliar se você não conseguiria ter mais rentabilidade investindo esse dinheiro em outra aplicação, e manter o financiamento. Um abraço!

  4. Neuza disse:

    Meu nome e Neuza sou funcionária pública e quero financiar um gemindado no valor de 260.000mil e possível obrigado qual a melhor opção que tenho.

    1. Ana Paula disse:

      Olá Neuza, tudo bem? Converse com nosso consultor online e faça uma simulação com ele para você ver se sua renda dará para comprar um apartamento e qual o possível valor das prestações.

  5. Jose Roberto martins disse:

    comprei uma casa e o financiamento e pela tabela price. A prestacao e de 823.00 por mes , mas ja estou pagando 884.00 . Eu gostaria de saber o porque , sabendo que as parcelas seriam fixa.

    1. Ana Paula disse:

      Olá, Jose, tudo bem?
      Entre com contato com nosso consultor online no fim da página para que ele possa tirar suas dúvidas a respeito dessa mudança de valor.

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *