Amortização de parcelas: saiba o que é e como funciona

Amortização de parcelas: saiba o que é e como funciona

Para muitos brasileiros, a maneira mais viável de transformar em realidade o sonho da casa própria é contratar um financiamento imobiliário. Entretanto, essa modalidade de crédito envolve regras e peculiaridades capazes de trazer algumas dúvidas, sendo a amortização de parcelas uma das principais.

Como o financiamento imobiliário pode gerar diversos questionamentos, vale conhecer a fundo tal tipo de contrato antes de fechar negócio. Por isso, quem está em busca de conquistar a casa própria deve entender todos os detalhes da concessão de crédito, como o pagamento pode ser feito e a forma como ocorre a amortização de parcelas.

Para ficar por dentro do assunto, confira todas as informações que reunimos neste post! Vamos lá?

O que é um financiamento imobiliário?
O que é um financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário nada mais é do que um tipo de empréstimo, mas o objetivo é a compra da casa própria: o comprador escolhe o imóvel, apresenta sua solicitação à instituição financiadora e aguarda a resposta. Caso o financiamento seja aprovado, o banco paga o imóvel. Logo depois, o solicitante passa a ser devedor da instituição que fez o pagamento.

Para quitar a dívida, são combinadas parcelas mensais a serem pagas pelo morador. De maneira geral, esse é um aspecto importante quando se fala em compras principalmente, nos casos de crédito imobiliário.

Quem pega dinheiro emprestado para comprar um apartamento ou uma casa assume o compromisso de pagar o valor principal, acrescido de juros e correção monetária. Vale lembrar que todas as condições são combinadas antes do negócio ser fechado.

Assim, ao fazer o contrato de financiamento, o comprador geralmente tem a possibilidade de escolher como ocorrerá o pagamento das prestações:

  • valores mensais;
  • período para a quitação da dívida;
  • forma de pagamento.

Por se tratar de um contrato importante, é essencial saber todos os detalhes do financiamento antes de tomar essa decisão. Depois de assinado o documento, o morador já passa a ter o imóvel em seu nome, apenas com a ressalva de que o bem está sendo quitado mediante financiamento imobiliário.

Como é constituída a parcela de um financiamento?
Como é constituída a parcela de um financiamento?

Para compreender melhor o funcionamento da amortização da dívida, o primeiro passo é analisar como as parcelas de um financiamento imobiliário são compostas. Já que estamos falando de uma dívida a ser quitada em longo prazo, é muito importante entender de que maneira cada prestação é formada.

Assim, fica mais fácil comparar ofertas e encontrar estratégias para quitar mais rapidamente o débito. Basicamente, a parcela dessa modalidade de crédito é constituída por quatro partes:

  • amortização da dívida;
  • juros e correção monetária;
  • seguro;
  • taxas operacionais.

A primeira fração é a amortização da dívida. Por meio dela, você devolverá ao banco parte do dinheiro que foi emprestado e, consequentemente, diminuirá o saldo devedor que, como é possível prever pelo seu próprio nome, nada mais é do que o débito ainda existente para ser quitado.

Portanto, o morador inicia seu financiamento com um alto valor de saldo devedor e vê esse número diminuir com o passar do tempo. Para que o empréstimo possa ser vantajoso à instituição financiadora, ela deve cobrar uma taxa por conceder esse crédito. Essa tarifa é chamada de juros e constitui um dos principais fatores que influenciam nos custos finais de um financiamento imobiliário.

Como vimos, esse valor já é previamente estabelecido em contrato, justamente para proteger as partes envolvidas. A correção monetária, por sua vez, corresponde à atualização da moeda, influenciada pela própria economia do país.

Por ser uma operação que envolve diversos riscos, tanto para quem contrata o financiamento quanto para aquele que cede os recursos, as instituições financeiras exigem um seguro. Por meio do serviço, caso algum problema aconteça ao devedor, a apólice cobre o saldo em aberto.

Por fim, como as operadoras de crédito têm gastos com a administração do seguro, são cobradas algumas taxas para quitar os custos operacionais. Ao comparar as diversas ofertas de crédito, é importante que o morador fique atento a esse detalhe. É justamente em relação às taxas operacionais que existem grandes diferenças entre as instituições financeiras.

Quais são os tipos de amortização existentes?Quais são os tipos de amortização existentes?

Hoje em dia, há três tipos de financiamento imobiliário no Brasil, com diferentes sistemas de amortizações, que são: Sistema Price, Sistema SAC e Sistema Sacre. Continue a leitura e saiba os detalhes de cada um deles.

Sistema de Amortização Constante (SAC)

Como o próprio nome sugere, o Sistema de Amortização Constante (SAC) determina que a quantia a ser diminuída do total do financiamento é fixa durante todos os meses. Já os juros pagos sobre a dívida caem de forma gradual, com o passar do tempo.

Consequentemente, a amortização de parcelas via SAC é caracterizada por prestações decrescentes, ou seja, que diminuem mês a mês. Para ter uma ideia mais clara de como o sistema funciona, não se esqueça de que a prestação é formada por duas partes: uma fixa (referente à dívida do empréstimo) e outra variável, que corresponde aos juros.

Uma amortização de R$ 500 mais juros de R$ 150, por exemplo, compõem uma parcela de R$ 650. Como no SAC os valores dos juros diminuem ao longo do tempo, as prestações caem de forma gradual. No exemplo dado, é como se você abatesse ou amortizasse R$ 500 do preço total do imóvel a cada mês.

Sistema Francês ou Tabela Price

O Sistema Francês de Amortização, ou Tabela Price, é outro método utilizado pelas instituições financeiras para calcular as parcelas dos financiamentos imobiliários. Nesse sistema, o valor da prestação é o mesmo durante todo o período de quitação do empréstimo.

Em relação aos componentes da parcela, na Tabela Price a parte da amortização da dívida aumenta a cada mês, ao passo que o valor dos juros diminui. Se em um mês a amortização é de R$ 500 e os juros são R$ 150, por exemplo, no mês seguinte a amortização pode aumentar para R$ 510 e os juros, cair para R$ 140.

Vale lembrar que as quantias desses exemplos são meramente ilustrativas. O importante é notar que a soma da amortização com os juros resulta em uma parcela de mesmo valor, vigente em todos os meses do contrato.

No entanto, o sistema em que a principal característica de amortização é ter parcelas fixas não ocorre no Brasil. Como a taxa de juros no país é pós-fixada (ou seja: a alíquota é corrigida anualmente), ocorre um aumento das prestações com o passar do tempo.

Sistema SACRE

O chamado Sistema de Amortização Crescente (SACRE) é o tipo de financiamento imobiliário mais popular em nosso país. Por abranger elementos do SAC e da Tabela Price, essa modalidade de empréstimo tem como principal característica o aumento do valor das parcelas até um ponto máximo.

Depois de atingir o teto, o preço a ser pago mensalmente diminui até a total liquidação da dívida. Por meio desse sistema, assim como ocorre na Tabela Price, o valor a ser usado como amortização aumenta a cada parcela.

Como resultado, ocorre uma diminuição mensal no total a ser pago de juros. Assim, se compararmos os três tipos de financiamento, é o SACRE que apresenta os menores juros. Interessante, não?

Qual tipo de amortização é mais vantajoso?Qual tipo de amortização é mais vantajoso?

Depois de entender sobre os tipos de amortização existentes, é chegada a hora de fazer a pergunta: qual deles é o ideal? A escolha da modalidade de amortização de parcelas mais adequada, no entanto, depende muito da situação financeira de quem solicita o empréstimo para comprar o imóvel próprio.

Geralmente, nos sistemas SAC e SACRE as parcelas iniciais são mais altas, o que pode comprometer o orçamento de quem tem outras dívidas além do financiamento. Porém, ao final do contrato, o valor total pago em ambos tende a ser menor do que nos contratos com outras formas de amortização.

O SAC também é indicado para quem pensa em quitar o financiamento antes do prazo, já que os juros descontados diminuem bastante o valor total da dívida. Já aqueles que optam pela Tabela Price pagam prestações iguais durante todo o contrato. Mas, ao final do financiamento, correm o risco de arcar com uma quantia a mais do que as parcelas calculadas pelo sistema SAC, devido aos juros do período.

A Tabela Price é indicada para pessoas que não podem se comprometer com altos valores no momento. Se o orçamento da família está apertado, a amortização pela Tabela Price pode ser útil, pois as parcelas tendem a ser menores do que as prestações iniciais calculadas no sistema SAC.

Por isso, antes de optar por um sistema de amortização de parcelas, entenda como cada alternativa influencia os valor a ser pago mensalmente. Em um segundo momento, avalie sua situação financeira e organize as contas: esses dois fatores vão facilitar a melhor escolha para a amortização do financiamento imobiliário.

Quais são as vantagens de amortizar as parcelas?
Quais são as vantagens de amortizar as parcelas?

Muitas pessoas pensam que, ao contratar um financiamento imobiliário de 30 anos, todo esse período precisa ser respeitado durante o contrato. Mas a realidade é outra, uma vez que o solicitante do crédito imobiliário não é obrigado a passar todos os anos previstos pagando as prestações.

Para baratear o empréstimo, muitos adotam como estratégia a amortização antecipada do débito. A amortização de parcelas também é usada para diminuir o tempo de pagamento do crédito imobiliário.

Tal tática tem como objetivo adiantar o pagamento do saldo devedor: dessa forma, é possível diminuir a dívida e o montante que será quitado em juros. Vale lembrar que o comprador também pode optar por reduzir o número de parcelas ou o valor a ser pago mensalmente.

Caso você ganhe algum dinheiro a mais no mês, seja com benefícios do trabalho, seja algum valor inesperado, é possível solicitar o pagamento de uma quantia maior no período. Por outro lado, se a ideia for diminuir a quantia a ser paga mensalmente devido à chegada de outras contas, também vale fazer esse pedido à instituição financiadora.

Outra grande vantagem da amortização antecipada de parcelas se refere aos juros e às taxas administrativas do financiamento. Ao reduzir o número de prestações, o comprador deixará de pagar as taxas administrativas e de seguro das mensalidades quitadas. Ou seja: a amortização de parcelas significa economia para o bolso.

É possível usar o FGTS na amortização de parcelas?
É possível usar o FGTS na amortização de parcelas?

É possível utilizar o saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para amortizar o saldo devedor caso você:

  • seja um trabalhador formal vinculado à chamada Consolidação das Leis do Trabalho (CLT);
  • tenha contratado um financiamento imobiliário regido pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou Programa Minha Casa Minha Vida.

Para realizar o saque, no entanto, é necessário ficar atento às regras de uso do FGTS. Como esse recurso é utilizado para proteger o assalariado no caso de algum imprevisto, o Governo Federal estabelece diversas exigências para liberá-lo.

Por outro lado, caso você tenha uma boa reserva financeira, o uso do seu Fundo de Garantia é um ótimo negócio. Como o dinheiro aplicado no FGTS tem um baixo rendimento — por volta de 3% ao ano —, é muito vantajoso aproveitá-lo para quitar uma dívida com taxas de juros maiores do que aquelas envolvidas nessa aplicação.

Quando a amortização de parcelas é viável?
Quando a amortização de parcelas é viável?

Ao realizar a amortização de parcelas, a instituição financeira pode oferecer duas formas para que o restante do saldo devedor seja quitado:

  • diminuição do número de parcelas;
  • redução do valor das prestações.

Para decidir qual das duas modalidades é a mais viável, será necessário avaliar como estão suas condições financeiras. Caso você tenha dificuldade para manter o orçamento familiar equilibrado, é recomendado reduzir o valor a ser pago mensalmente nas prestações.

Agora, se você estiver conseguindo manter as contas em dia com tranquilidade, a melhor escolha será diminuir o número de parcelas. Conte com uma boa organização financeira para quitar a sua dívida com maior agilidade e, claro, tomar boas decisões em relação ao financiamento imobiliário.

Em quais situações não é recomendada a amortização da dívida?
Em quais situações não é recomendada a amortização da dívida?

Apesar de parecer tentador diminuir o saldo devedor de um financiamento imobiliário, nem sempre essa é a melhor opção. Em alguns casos, acaba sendo mais vantajoso aplicar o recurso em um investimento. Por isso, antes de amortizar, é preciso comparar os juros do financiamento imobiliário com as taxas de retorno das aplicações.

Se os juros contratados no empréstimo forem maiores do que as taxas relacionadas ao investimento, a melhor solução será optar pela amortização da dívida. Porém, caso a taxa de juros da aplicação seja superior, a opção mais recomendada será investir esse capital e manter o pagamento das prestações da maneira atual.

A melhor dica é se manter em constante atualização, buscando entender sobre o contrato referente ao financiamento imobiliário e procurando informações antes de tomar decisões que envolvam o seu dinheiro. Converse com a instituição financiadora, releia o nosso post e esteja mais preparado para lidar com o crédito imobiliário.

Entender a amortização de parcelas é um passo fundamental para quem decide realizar um financiamento imobiliário. Ao compreender como funciona essa modalidade de crédito, você vai conseguir comparar as instituições financeiras, aumentar seu poder de escolha e descobrir meios de economizar. O bolso mais cheio ao final do mês agradece!

Gostou de saber como funciona a amortização de parcelas no financiamento imobiliário? Que tal ver agora um passo a passo para organizar sua vida financeira e realizar o sonho de adquirir a casa própria? Boa leitura e até a próxima!

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10 comentários em “Amortização de parcelas: saiba o que é e como funciona”

  1. jorge disse:

    bacana mais tenho 50 anos sou funcionario público posso comprar

    1. Ana Paula disse:

      Jorge, tudo bem?

      Pode sim! Qual a sua cidade e bairro de interesse?

  2. luis disse:

    É. Eu financiei um ap com vcs e queria financiar sac e vcs e o banco me obrigaram a financiar price. Me mostrou uma simulação que a parcela sac comecava em 700 e no fim do contrato era 1000 quando questionei os valores a pessoa nao soube ou nao quis me explicar deixa assim a escolha pela price mais atrativa. Me sinto lesado por vcs e me arrependo de ter feito negocio com vcs.

    1. Ana Paula disse:

      Olá Luis, tudo bem? No SAC as parcelas iniciais são mais altas, o que pode comprometer o orçamento, se a pessoa tem outras dívidas além do financiamento. Já no Price você paga prestações iguais durante todo o contrato, se o orçamento da família está apertado, a amortização pela Tabela Price pode ser útil, pois os valores das parcelas tendem a ser menores do que as iniciais do SAC. Quem te atendeu talvez não soube explicar de forma simples, mas pode ser que a tabela Price foi usada de acordo com sua renda para que não comprometesse o orçamento da sua família.

  3. Adriano Silva disse:

    Eu tenho um financiamento pela Caixa e tenho atualmente uma economia de R$ 20.000,00, posso amortizar o meu financiamento?

    1. Ana Paula disse:

      Oi Adriano!

      Pode sim, mas é interessante avaliar se você não conseguiria ter mais rentabilidade investindo esse dinheiro em outra aplicação, e manter o financiamento. Um abraço!

  4. Neuza disse:

    Meu nome e Neuza sou funcionária pública e quero financiar um gemindado no valor de 260.000mil e possível obrigado qual a melhor opção que tenho.

    1. Ana Paula disse:

      Olá Neuza, tudo bem? Converse com nosso consultor online e faça uma simulação com ele para você ver se sua renda dará para comprar um apartamento e qual o possível valor das prestações.

  5. Jose Roberto martins disse:

    comprei uma casa e o financiamento e pela tabela price. A prestacao e de 823.00 por mes , mas ja estou pagando 884.00 . Eu gostaria de saber o porque , sabendo que as parcelas seriam fixa.

    1. Ana Paula disse:

      Olá, Jose, tudo bem?
      Entre com contato com nosso consultor online no fim da página para que ele possa tirar suas dúvidas a respeito dessa mudança de valor.

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