Comprar um apartamento: tudo o que você precisa saber

Comprar um apartamento: tudo o que você precisa saber

Comprar o primeiro imóvel é um grande desafio em diversos aspectos. Para superá-lo e realizar esse sonho é preciso se preocupar com questões que vão desde o planejamento financeiro e escolha do bem até a burocracia envolvida no financiamento e na documentação necessária adquirir um apartamento.

São várias decisões e escolhas a serem feitas para sair do aluguel, muitas delas que precisarão ser muito bem analisadas, como optar por um imóvel na planta ou pronto para morar. E isso, sem contar com as providências a serem tomadas para que tudo ocorra conforme o planejado. Afinal, é claro que você quer se mudar com o seu cantinho já todo lindo e aconchegante e sem deixar um rastro de problemas para trás, certo?

Então, para ajudar você nessa verdadeira jornada que é comprar um apartamento, elaboramos este post. Aqui você encontrará tudo o que precisa saber para realizar o sonho da casa própria e começar a construir o seu patrimônio sem grandes dificuldades. Vamos em frente?

1. Faça um planejamento financeiro

O primeiro passo para comprar um apartamento é colocar as finanças em dia, e para isso, é necessário que seja feito um bom planejamento financeiro — até para saber exatamente de quanto você poderá dispor para a aquisição do bem.

Esse planejamento também serve para evitar que você passe por situações que o obriguem a ficar inadimplente com as parcelas do financiamento do imóvel, o que poderia levar você a perda do seu tão sonhado apartamento. E para manter as finanças em ordem, basta seguir os passos que indicamos abaixo.

Extermine as dívidas

Na hora de comprar um apartamento, as dívidas são as suas piores inimigas. Além dos juros que elas costumam acumular, ainda existe a questão do comprometimento de parte da sua renda. Por isso, antes de qualquer coisa, é preciso liquidá-las.

Se for possível antecipar pagamentos por meio de acordos de quitação, você conseguirá bons descontos e, ainda, deixará uma parte importante do seu salário livre para pagar as parcelas de um financiamento imobiliário que, na maioria dos casos, só pode ser conseguido com o nome limpo.

Lembre-se também que, mesmo que não haja dívidas em atraso, as instituições financeiras que concedem qualquer tipo de financiamento costumam analisar o percentual de renda comprometida com dívidas, incluindo as parcelas do imóvel, que não devem exceder a 30% dos ganhos brutos.

Elimine gastos supérfluos

Agora que você já se livrou das suas dívidas, é hora de evitar que elas voltem a se acumular, e o melhor modo de fazer isso é cortando os gastos desnecessários. Sabe aquela cobrança recorrente no seu cartão de crédito de um app que você assinou e já nem se lembra mais? E aquela TV a cabo que você não tem tempo de assistir?

Tudo isso pode ser eliminado ou substituído por serviços mais baratos ou por demanda. Por exemplo, no lugar da TV a cabo, que tal fazer uma assinatura de filmes em streaming on demand? Com certeza, se você procurar direitinho, encontrará várias coisas que não são tão necessárias quanto podem parecer.

Faça uma reserva de emergências

As emergências acontecem, isso é fato e não há como nos ver livres delas. Por isso, manter uma reserva para essas situações é de extrema importância para evitar que retorne ao endividamento. Imagine só um problema sério no seu carro ou uma doença inesperada?

Você certamente terá que encontrar recursos para resolver esse tipo de coisa e, se não existe uma reserva, será necessário recorrer ao cartão de crédito ou a empréstimos. O resultado disso se chama juros altos, e consumirá boa parte do que você gostaria de investir na compra do seu apartamento.

Controle o seu orçamento

Você certamente sabe quanto ganha, não é mesmo? Desse montante, separe um percentual para poupar e manter aquela reserva que acabamos de mencionar — o que sobrar deve cobrir o seu orçamento mensal, que deve incluir a parcela do financiamento do seu imóvel novo.

Ou seja, você precisa fazer com que suas despesas fixas e variáveis caibam dentro dessa quantia. Portanto, nada de gastar mais do que ganha, combinado?

Poupe para o futuro

Seguindo essas dicas que leu até aqui sobre o seu planejamento financeiro para comprar um apartamento, você certamente conseguirá adquiri-lo e, quando isso acontecer, você desejará mobiliar e decorar tudo de acordo com o seu gosto, certo?

Por isso, mantenha uma graninha guardada para que, depois do sonho realizado, você tenha como deixar o seu imóvel do jeitinho que você sempre quis. Esse dinheiro, certamente, o ajudará com pequenas reformas e, ainda, para caprichar na decoração!

Outro ponto importante sobre se acostumar a poupar é que quando você entrar no financiamento para comprar um apartamento, terá 30% da sua renda comprometida com as parcelas durante um longo prazo, que poderá chegar a 30 anos. Por isso, se você se acostumar a guardar esse percentual dos seus rendimentos todos os meses, já garantirá que será capaz de viver com o pagamento das parcelas do financiamento do seu novo imóvel.

2. Descubra limite disponível para financiamento

Agora chegou o momento de você começar a entender até onde poderá ir com relação ao financiamento, já que as instituições financeiras não liberarão o valor que você deseja, mas, sim, o valor que elas julgarem que você será capaz de pagar.

As instituições particulares, como bancos e construtoras, costumam exigir uma entrada de 20% do valor do imóvel e só permitem que a parcela comprometa 30% da sua renda bruta familiar. Portanto, quanto maior a entrada, maior será o limite disponível para o financiamento.

Além disso, se você tiver condições de compor a renda com mais membros da sua família, por exemplo, com seu conjugue, pais ou irmão, o rendimento comprovado será maior, o que suportará mais limite para o financiamento. Portanto, antes de começar a pensar na busca do imóvel, verifique junto às instituições financeiras com quanto você poderá contar para comprar um apartamento financiado.

3. Escolha o melhor financiamento

Atualmente, existem diversos tipos de financiamento imobiliário, além dos programas habitacionais do Governo Federal como o Minha casa, Minha vida, que chega a subsidiar parte do valor do imóvel de acordo com a sua faixa de renda.

Por isso, é importante entender quais as vantagens de cada um dos financiamentos disponíveis para o seu perfil. É possível consegui-lo por meio de bancos privados, da construtora ou, ainda, da Caixa Econômica Federal com os incentivos do governo para aquisição de imóveis. Veja, a seguir como funciona cada um deles.

Financiamentos por meio de bancos privados

Os financiamentos oferecidos por bancos privados funcionam como empréstimos financeiros e, por isso, costumam ter taxas de juros mais altas. Normalmente, os bancos exigem uma entrada de, no mínimo, 20% do valor do imóvel sem facilitar o seu pagamento. Além disso, o próprio imóvel costuma ser a garantia de pagamento das parcelas.

Para contar com o financiamento por um banco privado é preciso ter o nome limpo e uma boa pontuação nos sistemas de avaliação de crédito.

Financiamento por meio da construtora

As construtoras também costumam oferecer financiamentos, principalmente, para a aquisição dos imóveis que ainda estão na planta. As condições são bem parecidas com as dos bancos no que diz respeito a garantia do pagamento e ao nome limpo, score e comprovação e comprometimento de renda. Porém, os juros costumam ser um pouco mais baixos e, ainda, oferecem melhores condições para o pagamento da entrada que, em alguns casos, poderá ser parcelada em até 60 meses.

Se você optar pela compra de um apartamento ainda em construção, ou seja, na planta, pagará parcelas bem mais baixas até o bem ser entregue pronto para morar. Por isso, se você ainda paga aluguel, essa é uma boa alternativa para você, pois o valor da mensalidade do imóvel em construção somada ao do aluguel que você paga já será uma espécie de “treino” para quando você estiver pagando as parcelas mais altas e morando no seu novo lar.

Financiamento pelo Minha Casa Minha Vida (MCMV)

O Minha Casa Minha Vida é um programa do Governo Federal que tem como objetivo viabilizar meios para que a população de baixa renda resolva seus problemas de moradia. O programa oferece subsídios para o pagamento de até 90% do valor do imóvel e, ainda, taxas de juros bem abaixo das praticadas pelas instituições privadas para o financiamento do valor que não for subsidiado.

O MCMV é dividido em 4 faixas de renda, e cada uma delas apresentam benefícios e taxas de juros diferentes. Quanto maior a faixa de renda, maiores serão as taxas de juros e menores os subsídios, porém, quem está na faixa 3 não recebe nenhuma ajuda para o pagamento do imóvel, além da possibilidade de financiamento a taxas mais baixas.

Outra grande vantagem do Minha Casa Minha Vida é que ele permite o uso do FGTS para pagamento da entrada, assim como os financiamentos da Caixa Econômica Federa.

4. Defina o tipo de imóvel desejado

Tudo certo com a parte financeira, é hora de começar a pensar qual é o tipo de imóvel desejado e quais são as características dele. Você poderá comprar um apartamento, uma casa ou, ainda, um terreno e o material para construção. Uma vez definida essa parte, é hora de avaliar as suas necessidades quanto às características do imóvel. Por exemplo, quantos quartos serão necessários para atender você e sua família, se você precisa de um escritório ou de uma garagem etc.

Pense também, no caso de apartamento, com quais serviços você gostaria de contar no condomínio, mas não esqueça de verificar os custos de cada um deles.

5. Decida entre apartamento pronto ou na planta

Como já foi mencionado, existe a possibilidade da aquisição de um apartamento ainda na planta que costuma ser bem mais vantajoso. Além de ser um imóvel novo e que nunca foi habitado — e, portanto, apto ao programa Minha Casa Minha Vida —, você ainda poderá decidir alguns detalhes do acabamento em acordo com a construtora.

Além disso, esse tipo de imóvel costuma custar muito mais barato que um pronto para morar, por causa do tempo de espera para a entrega das chaves. Lembrando, que até que isso aconteça, as parcelas do financiamento são bem mais baixas em relação a um imóvel pronto.

6. Faça boas pesquisas e conheça opções de apartamentos

Agora você já sabe com quanto pode contar para comprar um apartamento e quais são as características do imóvel ideal para você e sua família, então, está na hora de arregaçar as mangas e começar a procurar por boas opções. É preciso visitar várias unidades antes de tomar uma decisão, além de analisar todos os mínimos detalhes, que vão desde as instalações elétricas e hidráulicas até os horários em que o sol bate no apartamento e o nível de barulho da vizinhança.

Se você perceber que o imóvel precisará de alguma reforma e estiver disposto a fazê-las, faça o orçamento de tudo — inclusive, verifique as questões relacionadas às autorizações do condomínio e da prefeitura para mexer no imóvel. Mesmo que você se apaixone pelo primeiro apartamento que visitar, veja outros, quantos forem possíveis, antes de fechar negócio. E de preferência, conte com ajuda profissional para fazer essa escolha.

7. Escolha o melhor local para morar

Visitando tantos imóveis, já deu para você ter uma noção de quantas diferenças são encontradas entre um bairro e outro, não é mesmo? Por isso, é muito importante levar em consideração também as suas necessidades em relação à vizinhança. Por exemplo, se você tem filhos em idade escolar, será interessante ter uma escola de educação infantil por perto. Se tem algum membro da família com problemas de saúde, por que não morar próximo a um hospital?

Outro ponto importante é em relação a proximidade do seu trabalho. O tempo e o custo com deslocamento para trabalhar todos os dias interfere diretamente na sua produtividade e no seu orçamento. Por isso, muitas vezes, pagar um pouco mais por um imóvel perto de onde você trabalha é mais vantajoso do que comprar um apartamento mais barato e distante, fazendo com que você gaste um absurdo com transporte para o resto da vida.

Portanto, faça o cálculo do quanto você gastaria, dilua isso no valor das parcelas e veja qual é o bairro ideal para você comprar o seu imóvel.

8. Faça uma boa avaliação do imóvel escolhido

Agora que você já escolheu o imóvel, é hora de fazer uma avaliação mais detalhada antes de fechar negócio, de modo a se certificar de que nenhum detalhe inconveniente tenha passado despercebido na fase de pesquisa.

Nesse momento, a presença de um engenheiro ou arquiteto é de grande valor, assim como é essencial o acompanhamento de um advogado especializado para analisar toda a documentação do bem e verificar se não há nenhum impedimento para a venda ou dívida atrelada ao imóvel.

Muitas imobiliárias contam com esses profissionais capacitados para auxiliar você nesse processo e, assim, garantir que tudo saia como foi planejado por você.

9. Saiba quais os custos associados a compra do imóvel

Hora de fechar negócio também é de relacionar todos os outros custos associados a aquisição do bem. Além dos reparos e possíveis reformas, decoração, mobiliário etc., ainda é preciso se preocupar com os impostos e taxas para que a transação de compra e venda aconteça.

As certidões do imóvel que precisam ser emitidas não são gratuitas e há também o pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), que pode chegar a 3 % do valor venal do imóvel dependendo do Município. Além disso, a emissão da escritura pública também tem custos, assim como o registro do imóvel.

10. Prepare a documentação necessária para compra

O processo de compra de um imóvel é bem burocrático e deve ser feito com muita cautela e atenção, pois envolve uma série de documentos que, se não estiverem de acordo, podem inviabilizar toda a transação. Veja, a seguir, qual é a documentação necessária para a comprar um apartamento.

Dos compradores

  • cópia autenticada dos documentos pessoais, como RG, CPF ou CNH;
  • certidão de Casamento ou da Certidão de União Estável;
  • comprovante de residência;
  • comprovante de renda (e caso de profissionais autônomos ou liberais é necessária a declaração do imposto de renda ou extratos bancários);
  • carteira de trabalho;
  • guia de liberação do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).

Lembrando que os documentos da relação acima são necessários para financiamento do imóvel contando com o saldo do FGTS para pagamento da entrada ou, ainda, para participação no programa Minha Casa Minha Vida.

Do vendedor

  • cópia autenticada dos documentos pessoais, como RG, CPF ou CNH;
  • certidão de casamento ou da certidão de União Estável;
  • certidão conjunta negativa de débitos de impostos estaduais e procuradoria do estado em que se localiza o imóvel e no domicílio do vendedor (referente à dívida ativa);
  • certidão conjunta negativa de débitos de impostos federais e procuradoria da União expedida pela secretaria da receita federal (referente à dívida ativa);
  • certidões de distribuições de concordatas, recuperações judiciais e falências;
  • consulta ao cadastro da dívida ativa da prefeitura em que se localiza o imóvel e do domicílio do vendendor;
  • certidões de Distribuições Cíveis – ações cíveis e de família e sucessões – e execuções fiscais estaduais e municipais do município do Imóvel e do respectivo domicílio do comprador;
  • certidões de concordatas, recuperações judiciais e falências expedidas no município do Imóvel e na comarca do domicílio do comprador;
  • certidões de ações federais (cíveis e criminais de 1° e 2° grau);
  • certidão pessoal de ações e execuções criminais no município do Imóvel e na comarca do domicílio do comprador;
  • certidões de ações trabalhistas expedidas pelas Justiça do Trabalho;
  • certidões negativas de débitos trabalhistas;
  • certidões negativas dos cartórios de protesto dos últimos 05 anos.

Do imóvel e do condomínio

  • certidão atualizada da matrícula do imóvel (com menos de 15 dias de emitida);
  • certidão negativa de tributos imobiliários da prefeitura municipal;
  • cópia autenticada da ata da assembleia geral para eleição do síndico;
  • certidão negativa de IPTU;
  • cópia da convenção do condomínio e seu regulamento;
  • contas de consumo quitadas, como água, luz e gás dos últimos 03 meses;
  • certidão UNICAI (somente para casas);
  • certidões negativas de débitos trabalhistas do condomínio;
  • certidões de distribuições cíveis e de família e sucessões;
  • certidões de execuções fiscais estaduais e municipais do condomínio;
  • certidão negativa conjunta de débitos relativos a impostos federais e procuradoria da união;
  • certidões de ações trabalhistas expedidas na justiça do trabalho de onde o imóvel está localizado.

Todas as certidões necessárias, tanto do vendedor quando do imóvel, podem ser obtidas com mais facilidade e segurança se você contar com a ajuda de profissionais especializados em direito imobiliário ou corretagem de imóveis. Portanto, não pense duas vezes antes de procurar ajuda na sua imobiliária.

11. Escolha uma construtora para comprar apartamento

Se você optou por comprar um apartamento na planta deve se preocupar também com a escolha da construtora. Como vimos, essa pode ser uma decisão muito vantajosa, principalmente se a construtora escolhida for sólida e oferecer boas condições de pagamento.

Por isso, pesquise sobre seu histórico no mercado, compare suas propostas às das outras construtoras, visite outros empreendimentos já entregues por ela e tente conversar com quem já comprou imóveis dela.

Outro ponto que deve ser analisado na escolha da construtora é a adoção de práticas e uso de materiais sustentáveis e ecologicamente corretos. Afinal, você não vai querer morar em um condomínio que polui o seu bairro, sua cidade, seu planeta, não é mesmo?

Como você pôde ver ao longo deste post, para comprar um apartamento novo é necessário pensar nas finanças, na escolha do imóvel perfeito, tanto do ponto de vista do conforto quanto da localização, entender quais são os outros custos envolvidos, decidir qual a melhor forma de pagamento, preparar toda a documentação necessária para efetivação da negociação e, ainda, contar com o apoio de uma boa construtora para auxiliá-lo nesse momento.

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