O que você precisa avaliar no momento da entrega das chaves do seu imóvel

O que você precisa avaliar no momento da entrega das chaves do seu imóvel

A aquisição de uma propriedade envolve uma série de trâmites, especialmente em um país que ainda conta com elevados níveis de burocracia em praticamente todos os seus segmentos de mercado. Por essa razão, saber o que você precisa avaliar no momento da entrega das chaves do seu imóvel pode ser extremamente importante.

Esse tipo de compra pode apresentar uma série de benefícios incríveis, que vão desde o ótimo custo-benefício até as instalações mais modernas. No entanto, para que você possa aproveitá-los, é imprescindível adotar alguns cuidados e precauções. Confira o conteúdo que preparamos a seguir e descubra como fazer isso!

1. Analise bem o memorial descritivo

O primeiro passo de todo esse processo consiste em analisar o memorial descritivo, que nada mais é do que um documento público com caráter oficial, que deve ser, inclusive, registrado em cartório pela construtora. Isso confere mais segurança jurídica para comprador em caso de discordâncias.

No memorial descritivo constarão todas as especificações da propriedade, desde a unidade individualmente até as áreas comuns. Essas informações podem (e devem!) ser conferidas pelos futuros moradores antes de assinar e formalizar o recebimento das chaves, no caso dos imóveis na planta.

Grande parte dos dados contidos em um memorial descritivo estão relacionados a questões técnicas, como as que dizem respeito às movimentações de terra durante a obra e à fundação da construção. Contudo, aquelas que especificam os elementos que são do apartamento em si merecem uma atenção especial.

Tudo precisa estar nas condições que foram prometidas ali, fazendo jus a tudo o que for divulgado em eventuais campanhas publicitárias e outros artigos promocionais. Se isso não acontecer, o comprador pode requerer o devido ajuste ou até indenizações. Dessa forma, o memorial descritivo funciona como um guia que orienta a vistoria.

2. Veja como proceder ao vistoriar o imóvel

Embora seja uma prática completamente habitual do mercado imobiliário brasileiro, as melhores construtoras do mercado sempre disponibilizam essa alternativa para os seus clientes que estão adquirindo apartamentos na planta. Na maioria dos casos, isso consta até mesmo no contrato, como uma das condições para a entrega das chaves.

Caso essa seja a sua situação, é recomendável que você faça esse procedimento e preste bastante atenção, como uma forma de garantir a qualidade do seu patrimônio e de evitar dores de cabeça no futuro. Isso é fundamental nesse momento, até mesmo por porque essa é a melhor hora para requerer as alterações necessárias.

Para facilitar o processo, você pode fazer uso de um aplicativo de notas ou até mesmo de um bom e velho bloquinho para elaborar uma lista de checagem. Nele, você pode anotar todos os itens que devem ser verificados, facilitando bastante o procedimento e garantindo que tudo seja observado de maneira adequada.

De acordo com o memorial descritivo e com suas expectativas, você pode adicionar alguns pontos para checar. No entanto, existem características que são comuns a qualquer imóvel. O essencial é deixar um espaço para suas anotações e marcar um “X” em qualquer falha ou discrepância que você captar na inspeção.

2.1. Por que é essencial fazer vistoria de apartamento?

A vistoria é fundamental para quem compra um imóvel na planta, pois, é ela que garantirá que o apartamento se encontra, de fato, com as condições prometidas pela construtora, em consonância com o que foi especificado no contrato, no memorial descritivo, nas peças publicitárias e em todas as ações de marketing.

Trata-se de um poderoso instrumento de defesa para quem está comprando e até mesmo vendendo o imóvel. Essa etapa traz mais segurança jurídica para os envolvidos e minimiza as chances de alguns defeitos aparentes ou ocultos serem passados em branco, possibilitando eventuais reparos antes da conclusão da negociação.

3. O que avaliar ao receber o apartamento?

Agora que você já compreendeu melhor a importância de realizar uma boa vistoria no apartamento e pôde aprender o que é, de fato, um memorial descritivo de um imóvel, chegou a hora de verificar quais são os itens que você deve avaliar nesse momento. Confira abaixo o que não pode faltar na sua lista de checagem!

3.1. Esquadrias, portas e Janelas

Alguns dos primeiros itens que você pode avaliar ao receber o apartamento são as esquadrias, portas e janelas, até mesmo porque esses artigos são de fácil observação desde o momento em que você entrar na unidade. Comece analisando se não existem danos superficiais, como arranhões, lascas ou pinturas danificadas.

Não se esqueça de testar as fechaduras, tanto pelo lado de dentro quanto fora, inclusive nos quartos e na entrada de serviço. Se elas forem de madeira, veja também se o verniz está bem aplicado e, se as maçanetas integrarem o memorial descritivo, note se foram instaladas corretamente e sem folgas.

Em termos de janelas, você deve conferir se as persianas ou venezianas abrem e fecham bem ou se estão emperrando. Confira se a movimentação está adequada ou se existem ruídos que não deveriam estar presentes, uma vez que tudo está novo e sem uso. A vedação também precisa estar boa, sem deixar passar água ou vento.

Como não dá para simplesmente molhar o local, uma excelente dica é fechar tudo e deixar os cômodos escuros, olhando se existe algum ponto em que a luz passa com maior intensidade, uma vez que isso poderá comprometer a vedação do conjunto e, mais para frente, causar um vazamento nos dias de chuva.

3.2. Piso e contra-piso

O piso é outro item que merece uma atenção especial, uma vez que esse tipo de obra compromete toda a rotina e pode dar uma bela dor de cabeça. Por isso mesmo, além da avaliação visual, você deve usar os outros sentidos, como tato e audição, para identificar qualquer imperfeição que haja nesse tipo de revestimento.

Você pode, com cuidado, bater algo mais rígido, como um cabo da vassoura, por exemplo, para checar se existe algum ponto que perdeu a aderência com o substrato, o que geraria um som diferente de uma estrutura “oca”. Isso pode, futuramente, causar um descolamento das peças, deixando o local frágil a impactos mecânicos.

Também é muito importante avaliar se há algum desnível, pois, até mesmo poucos centímetros já podem causar um grande problema. O ideal é ter uma régua de nível, mas você também pode improvisar com uma bolinha de gude, que ajudará a perceber quaisquer diferenças — tenha foco especial na transição de um cômodo para o outro.

3.3. Elétrica e gás

Ninguém quer realizar o sonho da casa própria e se deparar com um belo problema nas instalações elétricas, não é mesmo? Sendo assim, não deixe de dar a devida atenção para esse item durante a vistoria. Além de evitar dores de cabeça, esse cuidado também impede que uma falha coloque em risco sua própria segurança e a de sua família.

A parte elétrica pode depender de algum grau de conhecimento técnico e, se você não dominar o assunto, a ajuda de algum conhecido ou mesmo de um profissional pode ser de grande valor. Caso você opte por ir sozinho, veja se interruptores e tomadas estão nos locais corretos e se todos os circuitos estão corretamente indicados no quadro de luz.

O mesmo princípio vale para o teste das instalações de gás, mas se não houver fogão ou aquecedores instalados ainda, é essencial que você coloque isso no seu relatório. Considerando o risco de explosões ou de intoxicação, contar com um profissional capacitado para a função pode ser a melhor escolha.

3.4. Hidráulica

A parte hidráulica é outra que costuma ser campeã de reclamações, sobretudo para quem adquiriu um imóvel de uma construtora com pouco reconhecimento no mercado utilizando programas como o Minha Casa Minha Vida, por exemplo. No entanto, mesmo empresas de alta qualidade podem ter algumas pequenas falhas nesse aspecto.

Diante dessa realidade, lembre-se do memorial descritivo e cheque se as torneiras e os ralos especificados no projeto foram realmente entregues. Abra tudo e observe se a água está escoando corretamente ou se existem pontos de entupimento — um fluxo pequeno pode indicar algum tipo de problema na tubulação.

Lembre-se também de apertar as válvulas das descargas dos vasos sanitários, reparando na pressão e na presença de alguma infiltração dos arredores. Repita o acionamento em sequência por mais uma vez, para ter certeza do bom funcionamento. Para ver se o caimento do piso está correto, use um balde para despejar água no chão.

3.5. Paredes e teto

A verificação desses itens requer uma atenção especial. Você pode levar um esquadro, mesmo aqueles mais básicos de escola, para apoiá-los nas quinas e avaliar se as superfícies estão retas, formando um ângulo de 90 graus. Para os mais básicos, a dica é checar visualmente a planicidade, observando se não existem pontos que formam sombra.

A pintura é outro item que demanda bastante cuidado, pois é simples de ser consertada pela construtora, mas pode ser algo trabalhoso para o futuro morador. No caso de haver manchas, incongruências ou marcas, você não deve hesitar em solicitar a devida correção. Para lembrar os locais dos problemas, fotografe e anote tudo na sua lista.

Áreas úmidas, sobretudo nas que tiverem divisórias de drywall, devem ser analisadas com o máximo de atenção, pois qualquer impacto pode causar danos e trincas. Nesse embalo, lembre-se de olhar para cima: o forro for de gesso e apresentar sinais de umidade, esse é um indício claro de vazamentos.

3.6. Áreas externas

Muitas pessoas pensam que a vistoria deve incluir apenas o interior da unidade que foi adquirida, mas o fato é que o prédio ou condomínio como um todo também faz parte da sua observação antes de finalizar a transação. E, nesse contexto, o memorial descritivo terá, mais uma vez, um valor inestimável para o cliente.

Você deve, da mesma maneira que fez com o seu apartamento, analisar a qualidade das áreas comuns e a sua consonância com o que foi prometido pela construtora e com o que constou nos materiais de marketing e nas ações de divulgação. Se algo estiver faltando, você deve solicitar os devidos reparos e ajustes.

Vale dar uma atenção especial para a garagem, observando se a distribuição das vagas foi feita de maneira igual ao que foi prometido e se nenhum anteparo ou obstáculo pode atrapalhar ou danificar o seu veículo. Siga o mesmo padrão para as quadras poliesportivas, a piscina, o espaço gourmet, a academia de ginástica e assim por diante.

3.7. Documentação do imóvel

Muita gente acha que não precisa se preocupar com a papelada quando compra um imóvel na planta, pois a construtora é responsável por esse aspecto e não costuma cometer falhas. Essa percepção até tem um grau de verdade, sobretudo para empresas renomadas no mercado, mas isso não quer dizer que você não deva ser cuidadoso.

Na hora de finalizar a transação, o comprador deve receber o recibo de entrega de chaves, que é considerado como o marco legal desse momento. É a partir daí que o cliente assume diversas responsabilidades, como o pagamento das taxas de condomínio e de todos os impostos que incidem sobre a propriedade, como o IPTU.

Antes dessa etapa, todo o ônus ficava a cargo da construtora, mas a assinatura do recibo comprovará que você vistoriou e aprovou que as condições da sua unidade e das áreas externas estão em sintonia com o memorial descritivo e também verificou que a propriedade está com as licenças em dia.

Vale lembrar também que a empresa também deve fazer a emissão do recibo de quitação quando você terminar o pagamento de todas as parcelas, caso você esteja usando um financiamento imobiliário. Isso comprova que você pagou todo o montante relativo ao imóvel e pode, efetivamente, se tornar o proprietário.

4. O que fazer em caso de atraso na entrega?

É bastante provável que você já tenha visto nos noticiários ou tenha algum conhecido que já experimentou problemas de atrasos nas obras quando comprou um imóvel na planta. Infelizmente, essa é uma situação bastante comum no Brasil e que causa dores de cabeça tremendas, sobretudo para quem já está com mudança marcada.

Em função desse cenário, a nossa legislação atua tentando proteger as partes envolvidas. O Código de Defesa do Consumidor, por exemplo, prevê que os compradores sejam agraciados com a opção de como recorrer no caso de não entrega do imóvel, pois isso se configura como um descumprimento da oferta realizada.

Dessa forma, a empresa responsável tem um prazo de 180 dias após a data prevista de conclusão do empreendimento para entregar as chaves. Se isso não for cumprido, os consumidores podem exigir o recebimento do apartamento, aceitar outro produto ou serviço equivalente ou até mesmo rescindir o contrato, se preferir.

Vale ressaltar que os clientes podem pleitear uma indenização por danos morais em algumas situações, desde que comprove o dano. Uma circunstância que pode gerar esse tipo de interpretação, por exemplo, é quando há uma falha de cobertura de um pavimento de garagem, que atrapalha o seu uso e causa transtornos.

5. O imóvel não está de acordo com o memorial, e agora?

Anteriormente, neste conteúdo, falamos sobre a importância do memorial descritivo e sobre os itens que os compradores precisam verificar antes de assinarem a entrega das chaves para solicitar os devidos ajustes em casos de discordância. Agora, chegou a hora de falarmos sobre o que fazer, efetivamente, se houver algum problema.

A primeira coisa que você precisa saber é: só assine o termo de vistoria se tudo estiver em ordem. Mesmo que um arquiteto ou um engenheiro da construtora esteja acompanhando a sua vistoria, não se intimide e mantenha a sua postura. Solicite que cada um deles anote o que está errado e aproveite para tirar as suas dúvidas.

Você pagou caro por esse patrimônio e é natural que você queira tudo dentro do acordado. É um direito seu e você deve solicitar os reparos antes de receber as chaves. Se a construtora for de boa qualidade, ela não hesitará em realizar os devidos reparos. Os mais simples podem ser feitos na hora mesmo e os mais complexos, em até um mês.

O lado bom dessa história é que os ajustes poderão ser feitos com antecedência à sua mudança e qualquer obra fica muito mais simples sem que ninguém esteja morando no local, não é verdade? Uma vez que tudo esteja consertado, é provável que a empresa chame você para uma nova avaliação do que foi realizado.

Perceba que você pode (e deve!) reclamar de qualquer coisa que esteja fora de sincronia com o que foi estipulado e anunciado, desde itens que não colocam em risco a sua integridade física até aqueles mais complicados e também os chamados vícios ocultos, que não são visualizados facilmente e podem ser descobertos até mesmo depois.

Uma situação pouco comum, mas que já ocorreu no mercado brasileiro, é a diferença no tamanho da unidade. A partir da comprovação de um caso desses, que não pode ser mudado depois do término da construção, o mais indicado é traçar uma negociação com a construtora e reaver o prejuízo, em forma de indenização ou serviços, por exemplo.

Resolver com a empresa é sempre mais indicado, pois você pode negociar e evitar o incômodo de contratar advogados e seguir os trâmites da justiça. No entanto, se ela for inflexível e você estiver com a razão, algumas vezes, você não terá como fugir do judiciário. Ainda assim, vale a pena, uma vez que você estará no seu direito!

Uma consultoria de um advogado especializado no segmento é recomendável. Porém, em linhas gerais, se o problema for algo gerenciável, o mais indicado pode ser receber a chave e entrar com a ação já morando no local. Se não for, você pode pedir indenização para a incorporadora para pagar suas despesas de moradia enquanto você, seu cônjuge e sua família não puderem se mudar.

6. Está tudo certo: como registrar a entrega do imóvel?

Até aqui, aprendemos como checar, durante o processo de vistoria, se tudo está em sintonia com o que foi prometido no memorial descritivo e nas propagandas de divulgação do empreendimento. Vimos também como proceder, caso haja algum problema. Agora, chegou a hora de ver como registrar a entrega do imóvel caso esteja tudo dentro dos conformes!

A efetiva entrega da sua unidade poderá demorar alguns meses por conta da burocracia que existe entre a expedição do “habite-se”, a instalação do condomínio e a individualização da matrícula de cada apartamento. Passadas essas etapas e estando tudo em perfeito estado na vistoria, chega a hora de assinar os termos da construtora e esperar para se mudar.

Posteriormente, será realizada a primeira assembleia, por meio da qual será feita a eleição do síndico e dos membros do conselho, a aprovação de uma administradora — que geralmente é indicada pela própria construtora — e os demais atos administrativos, inclusive com a elaboração de uma previsão orçamentária.

Em última análise, para você, enquanto comprador, o que vale é o recebimento das chaves, que corrobora a transferência da posse conforme um entendimento que é pacífico em nossos tribunais. A empresa faz a emissão do recibo de quitação, você assina o recebido de entrega das chaves e pronto: você está apto a aproveitar a sua nova residência!

7. Conclusão

Depois de conferir todo este conteúdo, você pôde aprender tudo o que é preciso avaliar no momento da entrega das chaves do seu imóvel, aprendendo quais são os aspectos mais importantes e os detalhes que não podem ser passados como uma forma de se proteger de problemas e de uma dor de cabeça desnecessária no futuro.

E agora, está mais seguro depois de ver tudo o que você precisa avaliar no momento da entrega das chaves do seu imóvel? Investir em um imóvel na planta é uma escolha bastante interessante, com um excelente potencial de valorização e que pode ser consideravelmente segura se você escolher uma construtora com renome e solidez no mercado!

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